כפר יובל אגודה שיתופית חקלאית בע"מ ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז צפון ואח'

פסק דין

1.לפניי עתירה במסגרתה מתבקש בית המשפט ליתן צו המבטל את החלטת המשיבה 1 (להלן: הועדה המחוזית) מיום 20.2.13, לפיה נדחתה התנגדות העותרות לתוכנית ג/19257- תוכנית מפורטת לרובע חדש בשם יובלים א' בשכונה חדשה צפונית לקריית שמונה (להלן: התוכנית), אשר הוגשה ע"י המשיב 3 (להלן: משרד השיכון). העותרת דורשת כי הועדה המחוזית תקבל את התנגדותה ותבטל את אישור התוכנית, ככל שזאת נוגעת למקרקעי העותרות. לחילופין ביקשו העותרות לבטל את החלטת (המשיב 2) יו"ר הועדה המחוזית הדוחה את בקשת העותרות למתן רשות לערור למועצה הארצית על החלטת הועדה המחוזית הדוחה את התנגדות העותרות לתוכנית.

2.רקע עובדתי בתמצית:

א.העותרות הינן שתי אגודות שיתופיות, אשר להן זכויות במקרקעין עליה חלה התוכנית, וזאת כברות רשות מכוח הסכמי שכירות מתחדשים בין כל אחת מהן ובין מינהל מקרקעי ישראל (המשיב מס' 5) (להלן: "המינהל"). כעולה מן העתירה, העותרת 1 מחזיקה כ- 170 דונם משטחי התוכנית והעותרת 2 מחזיקה כ- 330 דונם משטחי התוכנית, סה"כ שטחי התוכנית בשלב זה הוא 942 דונם. (ראה העתקי הפקדת התוכנית, תקנון התוכנית ותשריט התוכנית (נספחים א' ב' ו-ב-1 לעתירה).

ב.כעולה מהנספחים המפורטים, במסגרת התוכנית יאושרו לבנייה יחידות דיור בתחום קריית שמונה, כאשר שטח הבנייה יכלול, בין היתר, חלק ממשבצות הקרקע של העותרות. לאור האמור ישתנה אף ייעוד המקרקעין עליהם חלה התוכנית מייעוד חקלאי לייעוד למגורים.

ג.בשנת 1996 מונתה ועדת חקירה על ידי שר הפנים, מכוח סמכותו לפי סעיף 8 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "הפקודה") (להלן: "ועדת החקירה"), לצורך חקירה לגבולות המוניציפאליים של קריית שמונה עם הרשויות הסובבות אותה. בכתב המינוי הוטל על ועדת החקירה לבדוק ולהמליץ בדבר שינוי תחום שיפוט עיריית קריית שמונה בגבולותיה עם המועצות האזוריות גליל עליון ומבואות חרמון (ראה סעיף 1 לדו"ח המסכם של ועדת החקירה נספח ג' לעתירה).

ד.בין הנחות היסוד של ועדת החקירה עמדה ההנחה לפיה קריית שמונה זקוקה לתוספת שטח על מנת להתרחב, להתחזק ולהתפתח, ולהוות מוקד אורבני שיביא גם לחיזוקו של המרחב כולו (ראה סעיך 3א לדו"ח המסכם).

ה.במסגרת המלצות ועדת החקירה לעניין צירוף שטחים לקריית שמונה, המליצה ועדת החקירה כי באשר למטעי כפר יובל שהיקפם כ- 630 ד', "יש לבצע פעילות תכנון ומו"מ עם כפר יובל על פיצויים" (ראו סע' 7ד' לדו"ח).

ו.ועדת החקירה סיימה את הדו"ח בקביעה כי היא "ממליצה לקבוע כתנאים להעברת שטחים מכפר יובל לקריית שמונה כדלקמן:

שיתוף בתכנון בשטחים המיועדים להעברה.

לא יפגע הבסיס הכלכלי של כפר יובל.

שטחי כפר יובל לא יחויבו בתשלומים כלשהם לקריית שמונה כל עוד אין שינוי יעוד לגבי השטחים.

במידה ולא יבוצע תכנון השטח לגבי שינוי היעוד בתוך שנתיים תבוטל ההמלצה להעביר את השטח ממשבצת חקלאית של כפר יובל לקריית שמונה." (ראו סוף סע' 7ז' לדו"ח).

ז.בחודש ינואר 2008, אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה (להלן: המועצה) את שינוי מס' 64- הרחבת הישוב קריית שמונה וזאת במסגרת תוכנית מתאר מחוזית מס' תמ"מ 2 (ראו נספח 4 לכתב התגובה של המשיבים בבקשה לצו ביניים).

במסגרת הוראות תוכנית השינוי אישרה המועצה את הרחבת שטח קריית שמונה ואת הקרקעות הכלולות בתוכנית השינוי (ראו סע' 6). כמו כן נקבעו הגדרות לשטח הישוב העירוני, על השימושים המותרים בו (ראו סע' 12). כן נקבע באישור השינוי כי "גבולותיה המדויקים של תוכנית זו ייקבעו בתוכנית מתאר מקומית או בתוכנית מפורטת" (ראו סע' 14.3).

ח.במסגרת הדיון בועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (להלן: "הולנת"ע") מיום 23.10.07, אשר נדונה במסגרת תוכנית השינוי הגישה העותרת מס' 1 התנגדות בטענה כי בניגוד להסכמות ולהמלצת ועדת החקירה, שינוי הגבולות נעשה בטרם הוסדרו הנושאים השנויים במחלוקת וכן טרם אותרה קרקע חלופית. הולנת"ע דחתה את ההתנגדות, אולם קראה לצדדים לקיים התחייבותם בהתאם להחלטות ועדת החקירה (ראו נספח ד' לעתירה).

ט.ביום 14.3.11 החליטה הועדה המחוזית פה אחד על הפקדת התוכנית. במסגרת ההחלטה צויין כי התוכנית נדונה בתיק קודם –ג/15303- והוחלט על הפקדתה, אולם תנאיה לו מולאו והתיק נסגר. עוד צויין כי התוכנית תואמת את תמ"מ שינוי 64 המאושרת משנת 2007. במסגרת ההחלטה על התוכנית פורטו גבולות המגרשים וייעודי המקרקעין. סע' 20 להחלטה על אישור התוכנית דן בבקשת ראש המועצה האזורית מבואות חרמון לאפשר לחקלאי כפר יובל והעותרת מס' 1 להמשיך ולעבד את השטחים החקלאיים כל עוד אינם דרושים לפיתוח וכן לפצותם. הועדה המחוזית קבעה כי היות וביצוע התוכנית יעשה בשלבים, ניתן יהיה להמשיך ולעבד את השטחים החקלאיים כל עוד לא החלו עבודות פיתוח בשטח והתוכנית תתוקן בכדי לאפשר זאת. אשר לפיצוי קבעה הועדה המחוזית כי התוכנית קובעת יעודים בלבד ואינה מתייחסת לבעלי הזכויות שבשטחה, אשר יוכלו לפעול לקבלת פיצוי על פי כל דין (ראו סע' 20 לנספח א' לעתירה).

י.ביום 27.8.12 ובתוקף סמכותו לפי סעיף 8 לפקודה, חתם שר הפנים דאז, מר אלי ישי, על צו הקובע את שטחה המוניציפאלי של קריית שמונה, כלל את השטחים שנקבעו במסגרת התוכנית (ראו נספח 3 לכתב התגובה של המשיבים לצו ביניים).

יא.ביום 25.12.12 הגישו העותרות התנגדות לתוכנית. במסגרת ההתנגדות הלינו העותרות כי לא שותפו בהליכי התכנון של התוכנית ולא אותרו להן קרקעות חלופיות, חרף המלצות ועדת החקירה. עוד טענו כי אישור התוכנית כפי שהיא, יביא לפגיעה כלכלית קשה בעותרות, באופיים החקלאיים של הישובים ומרקמם החברתי. הוסיפו כי אישור התוכנית במתכונתה וללא מציאת פתרון הולם לחקלאי העותרות משמעה חיסול החקלאות באופן מוחלט בשטחים המוחכרים לעותרות. (ראו נספח ה' לעתירה).